פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון מתייחס להטבות למפעל מאושר שהינו בניין (דירות) להשכרה.
במבזקי המס 392 ו – 407 פרטנו בהרחבה את התנאים לזכאות לקבלת אישור לבניין מאושר להשכרה כאמור, המתוארים בחוק ובדרישות נוהל של מרכז ההשקעות, ואת הטבות המס העולות מכך, ראו שם.
בתמצית נזכיר רק כי מדובר כיום על בניין או חלק מבניין שיש בו לפחות 6 דירות מגורים, אשר לפחות מחציתן יושכרו למגורים לתקופה של חמש שנים לפחות.
המחצית השניה של הדירות, יכולה להימכר מיידית.
כנגד הכנסות מההשכרה יותן פחת מואץ של 20% לשנה. על כל הבניין, הן החלק שהושכר למגורים והן החלק שימכר ללא השכרה, והן על דמי השכירות, יחול ככלל מס מופחת (מס הכנסה, מס חברות או מס שבח) של 20% בידי יחיד, ו – 11% בידי חברה. תקופת הטבות המס אינה מוגבלת.
הטבות המס מותנות בגביית דמי שכירות מוגבלים בסכומם של 6,200 ₪ לחודש לדירה, נכון לשנת 2011 (עם התאמות וממוצעים מסויימים – ראו במבזקים הקודמים כאמור).
יוזכר כי לגבי חלק הבניין המיועד להשכרה, לא ניתן לקזז מס תשומות (ברכישה ובבניה) ומכירת הדירות בעתיד – תהא פטורה ממע"מ.
נקודה חשובה וקריטית בסוגיית פרק שביעי 1 הינה מבנה ההחזקות בקרקע/בבניין:
עד לא מכבר קבע נוהל של מרכז ההשקעות כך:
" תוכנית הכוללת עד 20 דירות ניתן לאשר מסגרת יחיד. תוכנית הכוללת מעל 20 דירות ניתן לאשר במסגרת תאגיד ע"פ החוק (חברה, שותפות רשומה, וכו') או ליחיד, בתנאי כי תנוהל לגבי הפרוייקט הנהלת חשבונות כפולה שתבוקר ע"י רו"ח כמו בחברה.
בכל מקרה לא יאושר כתב אישור לכמה יחידים או לכמה תאגידים". (ההדגשה אינה במקור).
עניין זה היווה בעיה לא פשוטה, ובמקרים של בעלות משותפת במקרקעין היה לעיתים צורך להעביר את המקרקעין כולן לחברה אחת, תוך ביצוע שינוי מבנה.
כיום בנוהל עדכני, מרכז ההשקעות התגמש, ועתה הנוהל קובע כך:
א. תוכנית הכוללת עד 20 דירות ניתן לאשר מסגרת יחיד. תוכנית הכוללת מעל 20 דירות ניתן לאשר במסגרת תאגיד, או ליחיד, בתנאי כי תנוהל לגבי הפרוייקט הנהלת חשבונות כפולה שתבוקר ע"י רו"ח כמו בחברה.
ב. במקרה שמספר יחידים או מספר תאגידים מבקשים אישור והם בעלים משותפים של כל הדירות, יצטרך כל אחד מהם לתת ערבות הדדית לעמידת כל אחד מהאחרים בהתחייבויותיו.
ג. במקרה שמספר יחידים או מספר תאגידים מבקשים אישור והם אינם בעלים במשותף של כל הדירות אלא חלקם בעלים של דירות מסויימות וחלקם של דירות אחרות, האישור יכול להינתן באחד משני המקרים הבאים:
-
הם מתאגדים לאישיות משותפת והיא בעלת
כתב האישור.
-
כל אחד מהם לבדו עומד בתנאים לאישור, ובנוסף יצטרך כל אחד מהם לתת ערבות הדדית לעמידת כל אחד מהאחרים בהתחייבויותיו".
נסכם ונאמר כי חסם טכני מהותי שעמד בפני בעלי קרקע משותפים בבקשם להחיל את פרק שביעי 1, הוסר, וכי הדרך להחלת הטבות המס של בניינים להשכרה (במיוחד לגבי חברות או בידי יחידים בהיקף דירות גדול), נפתחה לכל.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
שיתוף:
