בימים אלו פורסמה הצעת תקציב המדינה לשנים 2017-2018 (ניתן למצוא באתר משרד האוצר), במסגרתה יעלו להחלטת ממשלה מס' הצעות לתיקוני חקיקה בתחום המס. במסגרת אחת ההצעות שפורסמה באופן נרחב בתקשורת בשבועות האחרונים, יוטל מס בשל אחזקת דירות מגורים שלישית ומעלה.
הצעת החקיקה מתבססת על נתוני הלמ"ס לפיהם הפערים החברתיים והכלכליים שבין שוכרי הדירות ובעליהן הינם גדולים ומשקפים פערים עצומים בין בעלי דירות ושוכרים וכי העלייה במחירי הדיור בישראל הובילה לגידול באי השוויון בין שכבות האוכלוסיה, אותו ניתן למתן באמצעות הטלת מיסוי על בתי האב בשל ריבוי נכסים ועל פי שווים.
המס יוטל על בעלי דירות המחזיקים ב – 3 דירות ומעלה.
במבזק זה ניתן סקירה על הצעת החקיקה שעל הפרק ומס' הגיגים בעניין זה. להלן עיקריה:

• החל מיום 1/1/2017 יוטל מס על בעלי דירות מגורים, המחזיקים 3 דירות מגורים או יותר. המס יוטל על כל אחת מהדירות, החל מהדירה השלישית. לדוגמא: בעליהן של 7 דירות, ישלם מס על 5 דירות.
• המס על כל אחת מדירות אלו, יהא בשיעור של 1% משוויה, לפי תחשיב שווי למ"ר, כפול מס' מ"ר לדירה (ע"פ חיוב הארנונה) ולא יעלה על 1,500 ₪ לחודש, לדירה. קרי – 18,000 ₪ לשנה לדירה ("סכום התקרה").
  סכום התקרה משקף אם כן, דירה בשווי 1,800,000 ₪.
• המס יוטל על הדירות הזולות יותר.
• עד ליום 31/12/2016 תפרסם המדינה בסיוע נתוני הלמ"ס ושמאות, טבלאות הקובעות שווי למ"ר מגורים לפי אזורים
• על אף האמור בהסכם או בכל דין יהוו בני זוג וילדיהם עד גיל 18 כבעלים אחד.
• דירה – חלק מדירה העולה על 1/3 בה, ולרבות דירה (שאינה מלאי) המוחזקת בידי חברה שבבעלות יחיד.

מספר תהיות על ההצעה :

• אין קשר להשכרה בפועל של הדירות. גם דירות שאינן מושכרות יחויבו במס.
• אין התחשבות בשווי הדירות, ובעל דירה מושכרת אחת ששוויה 30 מליון (ודמי השכירות בהתאם), לא ישלם כל מס נוסף, בעוד שחברו הדל בעל 10 דירות ששווי כל אחת מהן 3 מליון ₪, ישלם גם ישלם.
• שיעור המס האפקטיבי על הדירות ה"זולות" יהא גבוה לאין שיעור מהמס על השכרת דירות יוקרה. לדוגמא: 2 יחידים, לשניהם 3 דירות. לאחד דירה בתל אביב ששוויה 5 מיליון ₪ והיא מושכרת ב- 12,500 ₪ לחודש. לשני דירה בראשל"צ בשווי 2 מיליון ₪ והיא מושכרת ב- 5,000 ₪ לחודש. שניהם משלמים מס בשיעור 10%, בהתאם לסעיף 122 לפקודה. שניהם ישלמו 1,500 ₪ לחודש מס נוסף, ע"פ סכום התקרה.
  לראשון – שיעור המס החדש: 22%, לשני – שיעור המס החדש: 40% !!.
• נוסיף בעניין זה, כי צפוי שחלק מהותי מהמס יושת בסופו של דבר על שוכרי הדירות, וכך, במקום להקטין הפערים החברתיים, פערים אלו רק יגדלו.
• יש לקחת בחשבון את הגדלת אוכלוסיית מגישי הדוחות (ע"פ ההצעה, קיימים כ – 50,000 בעלי דירות, המחזיקים ב – 180,000 נכסים). עם זאת, ספק אם הנתונים מלאים, שכן רישום הבעלות על דירות ונדל"ן בכלל אינו שלם, בעיקר בקרב המיעוטים בישראל. בנוסף כמות גדולה של דירות הרשומות בטאבו כדירה אחת, חולקו, ללא קבלת היתרים. וכך, שוב, יוצא החוטא נשכר.
• ע"פ ההצעה, רק המחזיק 1/3 דירה לפחות, יחשב כמחזיק בדירה. נניח אדם לו 3 ילדים בוגרים – נשואים/ מעל גיל 18, המחזיק ב- 5 דירות.
  האיש יוכל להעביר לכל אחד מילדיו, דירה אחת, או 25% בכל דירה (לענין דירה יחידה – סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין), תוך שמירת זכותו לפירות – שכר הדירה (ראו הלכת לחאם, ע"א 3914/91).
  אף אחד מהם לא ישלם מס נוסף.
• עוד נזכיר כי בהתאם לפרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון, דורש המחוקק, על מנת לזכות בהטבות ע"פ החוק להחזיק בבניין חדש להשכרה במינימום 6 דירות בחלק המאושר, מהן כחצי יושכרו למשך 5 שנים מתוך 7 ממועד סיום הבניה. בהנחה שאותו יחיד ביקש להנות מהטבות החוק, בנה בנין להשכרה ונותרו לו לפחות 3 דירות מושכרות, בא המחוקק היום וממסה אותו במס נוסף בגין אותן דירות, שהוא מנוע מלמכור.

לסיכום, נראה כי הצעת הטלת מס זה, שאינו אלא "מס רכוש" באיצטלה חדשה, אינו מתאים.
מס – ראוי כי יוטל מס על רווחים, ולמצער – על הכנסות, ולא על נכסים.

ככל שנגזרה גזרה, ובעלי הדירות להשכרה יאלצו לשלם מס נוסף, יתכן וראוי יותר להעלות את שיעור מס המחזור לפי סעיף 122 לפקודה שהינו כיום 10%.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח רונית בר ולרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.