ביום 10.3.2024 פורסם תזכיר חקיקה הדן במתן הטבה (?) במע"מ ליזמים הבונים דירות להשכרה לטווח ארוך במסגרת השכרה מוסדית, (להלן – בניין להשכרה מוסדית).

(לעניין חוק עידוד השקעות הון פרק שביעי1, "בניין להשכרה מוסדית", ראה מאמר נוסף במבזק זה וכן מבזקים 902 ו-905)

מן המפורסמות הוא כי לא ניתן לנכות מס תשומות ברכישתה או בבנייתה, של דירה המיועדת להשכרה למגורים, שכן ההשכרה למגורים הינה עסקה פטורה ממע"מ, וסעיף 41 לחוק מע"מ קובע כי "אין לנכות מס על תשומות אלא אם הן לשימוש בעסקה החייבת במס".

מאידך קובע סעיף 31(4) לחוק כי משנשלל קיזוז מע"מ תשומות ברכישה – תהא עסקת המכירה בעתיד פטורה ממע"מ.

מכיוון שעל פי התזכיר, ענף הבניה נכנס ל"האטה משמעותית" ו- "ובמטרה לעודד בנייה לשכירות ארוכת טווח…", מוצע בשונה מהדין הקיים כיום, לאפשר ניכוי מע"מ תשומות בבניית בניין דירות להשכרה מוסדית על פי חוק העידוד כאמור לעייל:

להלן מספר נקודות חשובות המוצעות או העולות מהזכיר האמור (הכל לעניין בניין להשכרה מוסדית):

א. "מי שבנה בניין לשכירות מוסדית … רשאי לנכות מס על בניית הבניין לשכירות מוסדית…" משום מה התזכיר מתייחס רק על מע"מ התשומות בבניית הבניין ומתעלם כליל ממע"מ התשומות ברכישת הקרקע לצורך בניית הבניין !! לדעתנו, לא יעלה על הדעת שההקלה האמורה תחול רק על הבניה ולא על רכישת הקרקע לצורך כך.

ב. בדברי ההסבר לתזכיר מובהר כי ההקלה הינה ניכוי מס התשומות שהוצאו בבניית הבניין ולא בהוצאות שהוצאו בתקופת ההחזקה בבניין (לאחר שנבנה). אין כל התייחסות בדברי ההסבר למע"מ התשומות ברכישת הקרקע, כאמור לעייל.

ג. לצורך התרת ניכוי המע"מ התשומות בבניה כאמור, נדרש ליתן על כך הודעה למנהל מע"מ לפני תום הבניה. קביעת מועד זה הינה תמוהה, שכן הבניה עשויה לארוך מספר שנים, וניכוי מס התשומות, למי שיבחר בכך, יתבצע מיד עם קבלת חשבונית מס ראשונה בשל הבניה. לדעתנו, הותרת מועד זה על כנו, הינה פתח לאי סדרים מכיוון שיזמים יעדיפו ראשית לנכות מס התשומות, ורק בהמשך יחליטו אם לבקש מהמנהל את החלת ההטבה, או שמא רק "יתנצלו" וישיבו את מס התשומות שניכו, בלא "לשלם את המחיר", על בחירתם הראשונה (ראו להלן).

ד. המחיר: מי שבחר בהקלת ניכוי מס התשומות – ישלל לו הפטור ממע"מ העסקאות במכירה בעתיד, של הדירות שהושכרו במסגרת ההשכרה המוסדית. בנוסף, וכמוקדם מהשניים – ככל שיעשה בעתיד שימוש בדירות אלו שלא למטרת השכרה מוסדית, יחול בגינן מע"מ עסקאות מיידי כמכירה רעיונית, עוד טרם מכירתן בפועל, "כשימוש עצמי".

ה. הוראת ההקלה ומחירה הינן בגדר הוראת שעה, שתחולתה מיום אישור החקיקה ועד יום 31.12.2027, אלא אם התקופה תוארך לתקופות נוספות ע"י שר האוצר באישור ועדת הכספים, ובלבד שלא תוארך מעבר ליום 31.12.2031.

ו. על מנת לאכוף את חבות מס העסקאות במכר דירות מגורים שהושכרו בהשכרה מוסדית, אך נוכה מס התשומות בגינן בבניה, מוצע בתזכיר להכניס איזכור מפורש של הסוגייה בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. זהו סעיף ש"ברגיל" לא נתקלים בו, ואולם על פניו הוא סעיף די דרקוני הקובע כי לא יהיה תוקף לעסקה במקרקעין והיא לא תרשם בפנקס המקרקעין אלא אם… במקרה דנן, למוכר דירת מגורים שהושכרה בהשכרה מוסדית, ואשר ניכה מע"מ תשומות בבנייתה יהיה צורך בהמצאת אישור ממנהל מע"מ על כי מס העסקאות במכירתה שולם, או שניתנה ערובה לתשלומו.

ז. מכיוון שהמחוקק אינו סומך רק על זכרונו ויושרתו של מוכר רלוונטי, מוצע בתזכיר להוסיף הצהרה פוזיטיבית (לפי סעיף 73 לחוק מסמ"ק) מכל מוכר, אם ניכה מס תשומות ברכישה  או בהשבחתה של הזכות (כאן כבר מצוין "רכישה" ולא רק "בנייה"). יש להניח שיהיה צריך לסמן "כן" או "לא".  המחוקק מניח כי יותר קשה למוכר ש"זכרונו חלש", לסמן במפורש "לא".

ח. לא בשגגה לא ציינו את המילה "דירה" בסעיפים ו' ו-ז' לעייל, שכן על פי המוצע בתזכיר, הוספת ההצהרות הללו בדיווחים למסמ"ק אינה חלה רק על מכר דירת מגורים שהושכרה בעבר בהשכרה מוסדית, אלא תחול בכל מכר של כל זכות במקרקעין (וגם בפעולה באיגוד). כך למשל, גם מי שרכש נכס מקרקעין כלשהו לפני 40 שנה, קיזז מס תשומות ברכישה ו/או בבניה, בהמשך ולאורך השנים סגר את התיק המע"מ, וחשב שענייני מע"מ הם "הסטוריה", הרי שעכשיו יידרש ליתן הצהרה מפורשת בדיווחיו למסמ"ק, האם ניכה מס תשומות בעבר כאמור, או לא.

ט. בשולי הדברים: במסגרת תאור העלות התקציבית, הנדרש בכל תזכיר חקיקה מופיע כך: "בשל התיקון המוצע צפוי אובדן הכנסות בסך 160 מיליון ₪ בשנה". נראה כי התזכיר מניח שדירות להשכרה מוסדית, נהרסות עם הזמן ושוויין פוחת ולא עולה, כמקובל במקומותינו בעניין דירות מגורים, שאם לא כן – תקציב המדינה אמנם יפחת בתחילה (בעת ניכוי מס התשומות בבניה) אך במועדי מימוש הדירות, התקציב דווקא יגדל  (תוך החלת מע"מ עסקאות)  ובאופן יפה. מי יודע.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.