ביום 2 בפברואר 2017 ניתן פס"ד בעניין א.ב. המפתח ייזום והשקעות בע"מ (ע"מ 6982-09-13).
המערערת הינה עוסק מורשה, שנרשמה כעוסק עקב פעילות בתחום תיווך נדל"ן, פעילות שהיוותה חלק קטן מפעילותה הכוללת.
עיקר פעילותה, הינו בשכירת דירות מגורים באזור תל אביב והשכרתן למגורי עובדי שגרירויות זרות. המערערת טענה לפטור ממע"מ בהשכרת הדירות לפי סעיף 31(1) לחוק מע"מ כ"השכרה למגורים" ולחילופין טענה להחלת סעיף 5(ב) לחוק לפיו יחול מס עסקאות על ההפרש שבין המחיר בו שכרה המערערת את הדירות למחיר ההשכרה.
מנגד טען מנהל מע"מ, כי השוכרות הישירות היו השגרירויות, לשם פעילותן הדיפלומטית, והללו העמידו את הדירות לרשות עובדיהן וכי השגרירויות לא פעלו כ"צינור" בלבד, ועל כן בהתאם להלכות ש.י סימון ושליט, לא יחול הפטור של השכרה למגורים.
דרך פעילות המערערת: המערערת ידועה בקרב שגרירויות, בעיקר ממזרח אירופה, כעוסקת בהשכרת דירות למגורי עובדי השגרירויות.
עובד – נציג דיפלומטי, שהוצב בישראל, וחיפש מקום מגורים לו ולמשפחתו, פונה לחברה, מציג את העדפותיו והחברה מוצאת דירה המתאימה לו, שוכרת אותה מבעליה, רוכשת ריהוט וציוד כנדרש, ומשכירה את הדירה – האם לדייר? האם לשגרירות? פה עיקר המחלוקת.
יובהר כי הסכמי ההשכרה נחלקו ל – 5 קבוצות: ברוב רובם של הסכמי השכירות, הם נחתמו מול השגרירות כשוכרת, כשבחלקם העובד שהדירה הושכרה למענו, רשום כדייר.
חלק קטן מההסכמים נחתמו מול הדיירים עצמם כשהשגרירות מצוינת או אינה מצוינת כלל בהסכם.
אין מחלוקת כי הדירות שימשו בפועל למגורי הדיירים ומשפחותיהם וכי הן לא שימשו לעריכת אירועים, קבלות פנים או טקסים של השגרירויות.
כמו כן אין מחלוקת כי ההתנהלות בכל הקשור לבחירת הדירות והתאמתן נעשתה מול הדיירים ולא מול השגרירויות.
ביהמ"ש בוחן תחילה מיהו השוכר ומגיע למסקנה (למעט במקרים בהם נכרת הסכם השכרה ישיר בין המערערת לדייר), עפ"י מבנה הסכמי השכירות והאחריות כי השגרירויות הן השוכרות: כל חיובי ההסכם (לרבות תשלומים – כולל ארנונה, שמירה על מצב הדירה, הקפדה כי תשמש למגורים, פינוי בזמן) מוטלים על השגרירויות, בנוסף, השגרירויות ערבות לחיובים ע"פ ההסכמים.
כיוון שהשגרירויות הן השוכרות, נבחן עפ"י הלכות סימון ושליט האם הן שוכרות כ"צינור" בלבד, שאז לא יחשבו כ"משכיר המהותי" ויוענק הפטור לפי סעיף 31(1) לחוק.
ביהמ"ש מגיע למסקנה כי מבחינה מהותית של ההסכמים, השגרירויות לא היוו צינור בלבד, אלא נשאו בחיובים ובסיכונים שבהסכמי ההשכרה, לרבות תשלום עבור חודשיים שכירות או מציאת שוכר חדש במידה והעובד עזב את הארץ.
לפיכך, קובע ביהמ"ש, כי למעט במקרים בהם הסכם ההשכרה נעשה ישירות בין המערערת והעובד/ הדייר (לרבות מקרים בודדים בהם השגרירות והעובד מופיעים שניהם כשוכרים), לא יחול הפטור לפי סעיף 31(1) לחוק מע"מ והחברה תחויב במס עסקאות, זאת "למרות השימוש למגורים בלבד בידי הדיירים עצמם".
משקבע ביה"מ כי עסקאות ההשכרה האמורות חייבות במע"מ, פנה לבחון החלת סעיף 5(ב) לחוק הקובע כי במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה מ"פרטי" יחול מע"מ עסקאות רק על ההפרש שבין המחיר בו נרכשה הדירה לבין מחיר מכירתה.
ביהמ"ש מפרש את סעיף 5(ב) בהתייחס להגדרת "מכר" של נכס ככוללת גם את השכרתו, וקובע כי ניתן לשונית, לקבוע כי הסעיף יחול גם על השכרת דירת מגורים ולא רק על מכירתה.
בסיכום נקבע כי: מחד, לגבי מרבית עסקאות השכרת הדירות ישלל הפטור ממע"מ, אך מאידך לגבי הללו, יחול סעיף 5(ב) לחוק, כך שהחיוב במע"מ יהיה רק על ההפרש בין הסכום בו נשכרה הדירה מבעליה הפרטי, לבין הסכום בו הושכרה הדירה ע"י החברה לשגרירות ולא על מלוא תמורת ההשכרה.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח רונית בר ולרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.