ביום 11.09.2019 פורסם פסק ו"ע 2359-10-18, רוברט א. פרידמן ואח', אשר קבל את עמדת העוררים לגבי ביטול עסקה.

רקע

ב – 1997 נכרתו הסכמים למכירת זכויות בנכס מקרקעין בעפולה בין העוררים לבין הרוכשים.  בהמשך הגישו העוררים תביעה כנגד הרוכשים ועתרו לביטול הסכמי המכר (להלן: "ההליך הקודם").

במסגרת ההליך הקודם, לאחר דיונים משפטיים, והליכי גישור הושג הסכם פשרה לפיו הסכמי המכר משנת 97 בוטלו. בית המשפט אישר את הסכם הפשרה ונתן לו תוקף של פסק דין.

לאחר פסק הדין הוגשה למשיב הודעה על ביטול העסקה בהתאם לסעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"): "המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס".

המשיב לא קיבל את ההודעה בנוגע לביטול העסקה ובנסיבות אלו הוגש הערר שלפנינו.

ועדת הערר קבלה את מרבית טענות העוררים להלן;

• המוכרים לא היו בקיאים במצב הזכויות בנכס, בעיקר שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, המוכרים תושבי חוץ ואינם דוברים את השפה העברית.

• התמורה בהסכם המכירה בסך של 105,000$, סכום נמוך באופן קיצוני ביחס לשווי האמיתי של המקרקעין במועד ההסכם כ- 6,300,000 ש"ח.

• אחד העוררים לא חתם על ההסכם ולא הסכים למכור את זכויותיו, לכן רשם המקרקעין מחק את הערת האזהרה שנרשמה על זכויותיו של עורר זה.

• במועד כריתת ההסכם המוכרת הייתה בת 85 ולא הייתה כשירה משפטית.

• הרוכשים לא קיימו את מלוא התחייבויותיהם כלפי המוכרים.

• הודעה על ביטול העסקה הוגשה למסמ"ק ב – 11.16 והחלטת המנהל ניתנה רק ב- 20.8.18. פרק זמן של 21 חודשים!

• משך הזמן ממועד כריתת ההסכם ועד להודעת הביטול – 20 שנה! אולם עד 2011 הרוכשים לא ידעו על הנסיבות המהוות עילה לביטול. מיד לאחר שנודעו להם העילות, שינוי הייעוד ושווי קרקע, פעלו המוכרים בכל דרך אפשרית כדי להודיע על בטלות העסקאות.

טענות המשיב – שנדחו;

• לאור הזמן שחלף, הרוכשים היו רשאים לתפוס חזקה במקרקעין ולנהוג בה מנהג בעלים.

• סכום הפיצוי הוא פי 15 מהתמורה. הפער אינו פרופורציונאלי ויש לראות בסכום זה כתמורה בגין מכר חוזר. מהסכם הפשרה עולה, כי כוונת הצדדים היא מכירת הזכויות לצד שלישי למרבה במחיר לצורך הפקת רווחים וחלוקת הכספים.

• החזרת התמורה לרוכשים היא תנאי הכרחי ומהותי לביטול עסקה. תשלום התמורה מותנה במכירת הזכויות לצד ג' ולכן לא ניתן לראות בכך החזר תמורה.

דיון ומסקנות כב' השופטת

1. ההחלטה האם לקבל את הודעת הצדדים בנוגע לביטול העסקה מצריכה לבחון האם הביטול אמיתי או שמדובר במכר חוזר, כשהמטרה היחידה היא הימנעות ממס.

2. בהוראת ביצוע מ"ש 26/92 (להלן: "הו"ב") התנאי הבסיסי לבחינת בקשת הביטול הוא הסכמת הצדדים לביטול העסקה או הצגת פס"ד הקובע, כי המכירה בוטלה.

3. בהו"ב נקבע, כי המבחנים העיקריים הם: רישום הזכויות במרשם של מוסד מוסמך, משך הזמן בין כריתת הסכם המכירה לבין ביטולו, התמורה ששולמה על חשבון רכישת הזכויות, האם הרוכש תפס או היה רשאי לתפוס חזקה בנכס, גובה הפיצוי במסגרת ביטול המכירה ביחס לשווי המקרקעין, וקיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לרוכש.

4. בנוסף, יש לבחון, האם העסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות והאם ניתן להשיב את הגלגל לאחור. אין בזמן שחלף כדי ללמד בהכרח, כי לא מדובר בביטול כנה ואמיתי.

5. קביעת המשיב כי מדובר בפס"ד המאשר פשרה ולא בפס"ד שגויה, אין בנסיבות הביטול במקרה שלפנינו כדי ללמד על העדר אמיתות וכנות הביטול.

   נקבע כי העסקה בטלה מעיקרא והביטול מתקיים למפרע. 

   סיכום

   פסק חריג בנוף המיסויי המשפטי בעת האחרונה, בו מתקבלת עמדת העורר, ומתקבל אישור לביטול עסקה חרף חלוף 20 שנה בין חתימת ההסכם להודעה על ביטולו. מודגשת התייחסות השופטת לעקרון מס האמת כעקרון על שצריך להנחות את אנשי רשות המסים.ואנו אומרים – טוב יעשו אנשי הרשות אם יאמצו עקרון זה וגם יפעלו כך הלכה למעשה.

   לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטנית) ענבל שני ולשאר חברי הצוות הישראלי ממשרדנו.