ביום 18.11.2021 פורסם ברשומות תיקון מס' 75 לפרק שביעי 1 (הטבות במס לגבי בניינים להשכרה) לחוק עידוד השקעות הון (להלן – החוק), אשר חוקק במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022, ומטרתו החלפת המסלול הקיים כיום במסלול חדש לעידוד שכירות למגורים ארוכת טווח – הנקרא, שכירות מוסדית (להלן – המסלול החדש).

בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב, בין היתר: "…להשכרה מוסדית יתרונות רבים, מאחר שהיא מהווה תחליף לרכישת דירות, מסייעת בהפחתת ביקושים לרכישת דירות ומספקת לשוכרים שירותי דיור באיכות גבוהה, תוך הקניית יציבות וביטחון בנוגע לתקופת המגורים ולגובה דמי השכירות".

במסגרת תיקון זה הוסף כאמור מסלול הטבות חדש אשר יחליף בהדרגה (נקבעו הוראות מעבר בין המסלולים, כפי שיפורט להלן) את מסלול ההטבות הקיים (להלן – המסלול הקיים), ובו יינתנו מצד אחד הטבות מס גבוהות יותר מאלה הניתנות היום, אך מצד שני בתנאים מחמירים יותר. יובהר כי ניתן להגיש בקשה לאישור בניין חדש להשכרה במסלול הקיים (ולפי הנוהל הקיים) עד 31.12.2023 בלבד !!!

אנו מניחים כי הרשות להשקעות תפרסם נוהל עם הנחיות לצורך בנייה למגורים במסלול החדש, ולכן כאן נפרט בקצרה את ההגדרות והתנאים שנקבעו בתיקון לחוק עצמו על מנת לזכות מהטבות המס במסלול החדש, כדלקמן:

1. ההטבות יינתנו לבעל "בניין לשכירות מוסדית" חדש – יחיד או חברה.

2. הבקשה לאישור תוכנית במסלול החדש (אשר הוגשה לפני תום הבנייה ובצירוף היתר בנייה) הוגשה בתקופה מיום תחילת התיקון (18.11.2021) ועד 12.2031 !!!

3. במסלול החדש ישנה הבחנה בין בניית בניין לשכירות מוסדית ב"אזור פריפריאלי" (קרי, ישוב מיעוטים שלפחות 80% מתושביו אינם יהודים או ישוב המסווג באשכול חברתי-כלכלי 1 עד 4, והכל לפי כמוגדר בלמ"ס) לבין בנייה כאמור באזור שאינו פריפריאלי, ויהיה זכאי להטבות בתנאי שיתקיימו שני התנאים הבאים:

   • אם נמצא באזור פריפריאלי – יש בו 6 דירות לפחות, באזור אחר – יש בו לפחות 10 דירות לפחות.

   • המנהלה שוכנעה כי בהתאם לתוכנית שהוגשה ה"דירות לשכירות מוסדית", כפי שיוגדר להלן, יושכרו בהשכרה לטווח ארוך שלא יפחת מ- 15 שנים בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר "תום הבנייה" (המוקדם מבין: קבלת טופס 4 או בניין ראוי לשימוש).

4. במסלול החדש הוגדרו "דירות בשכירות מוסדית" – אחד מאלה, לפי העניין:

   • לעניין מי שבנה את הבניין לשכירות מוסדית:

     • באזור פריפריאלי – הגבוה מבין: 6 דירות או 30% לפחות מהדירות בבניין/מהדירות בחלק הבניין שאושר כאמור (ששטח הרצפות שלהן לא יפחת מ- 30% משטח הרצפות של הבניין כולו/החלק שאושר כאמור, בהתאמה.

     • באזור שאינו כזה – הגבוה מבין: 10 דירות או 66% לפחות מהדירות בבניין/מהדירות בחלק הבניין שאושר כאמור (ששטח הרצפות שלהן לא יפחת מ- 50% משטח הרצפות של הבניין כולו/החלק שאושר כאמור, בהתאמה.

   • לעניין "משכיר ממשיך" – כל הדירות שרכש בבניין לשכירות מוסדית.

נציין כי במסלול החדש יינתנו ההטבות לא רק למי שבנה אלא גם למי שרכש את הדירות לשכירות מוסדית ממי שבנה את הבניין לשכירות מוסדית או ממשכיר ממשיך אחר, והוא התחייב לעמוד בתנאי הזכאות להטבות המס עפ"י סעיף 53ב(ב1) לחוק.

5. מי שהוא בעל בניין לשכירות מוסדית ועומד בהגדרות ובתנאים כאמור לעיל יזכה להטבות המס עפ"י סעיפים 53ג ו- 53ד, אם יתקיימו שני התנאים הבאים:

• א. הוא השכיר את הדירות לשכירות מוסדית ב"השכרה לטווח ארוך" (קרי, הסכם שכירות בכתב שקיבל את אישור המנהל בתום כל שנת מס) לתקופה של 5 שנים לפחות בממוצע מתוך 6 השנים שלאחר "המועד הראשון להשכרה" (מועד תום הבנייה או המועד בו רכש את הדירות, לפי העניין כאמור לעיל).

• ב. וכן, הוא השכיר את הדירות לשכירות מוסדית בהשכרה לטווח ארוך לתקופה של 15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה או מכר את הדירות למשכיר ממשיך לפני תום התקופה האמורה.

     6. הטבות בשיעורי המס נקבעו בהתאם למדרגות של תקופת השכירות והיא תחול על הכנסתו החייבת שנצמחה/הופקה לבעל בניין לשכירות מוסדית ממכירה או השכרה של דירות בשכירות מוסדית, כדלקמן:

יובהר כי הכל בתנאי שבכל אחת מהתקופות הנ"ל הדירות הושכרו לתקופה של 5 שנים לפחות (בממוצע מתוך 6 שנים) ממועד תחילתה של כל תקופה, וכן שהדירות לא נמכרו במשך אותן 5 השנים.

    7. שיעור מס על דיבידנד– שמקורו בהכנסה חייבת שהופקה ממכירה או מהשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית – שיעור המס 20% (כמו במסלול הקיים).

    8. שיעור הפחת המואץ על דירות בבניין להשכרה מוסדית – 20% (כמו במסלול הקיים).

    9. הקלה במס רכישה – משכיר ממשיך הרוכש בניין להשכרה מוסדית ממי שבנה אותו – ישלם מס רכישה בשיעור 0.5% (במקום 6%).

    10. הוראות מעבר – מי שקיבל כתב אישור ל"בניין להשכרה" או ל"בניין חדש להשכרה" במסלול הקיים לפני תחילת חוק זה (28.11.2021) וגם אם יקבל אישור כאמור עד 31.12.2023, רשאי להודיע למנהלת הרשות להשקעות (במהלך תקופה זו) כי הוא בוחר לעבור למסלול החדש, ובלבד שהתקיימו בבניין כל התנאים להגדרת "בניין לשכירות מוסדית" כאמור לעיל, לא נמכרו דירות בבניין האמור ולא חלפו 10 שנים ממועד "תום הבנייה" כאמור לעיל (יום הגשת ההודעה ייחשב כמועד הראשון להשכרה).

נציין עוד שבמסגרת התיקון בוצעו תיקונים מתחייבים גם בחוקים אחרים, כגון: חוק התכנון והבנייה (הגדלה של עד פי שלושה של אחוזי הבנייה לצורך דיור בהישג יד), חוק מע"מ (הוספת סעיף 31(1א) – פטור ממע"מ עסקאות בגין מכירה/השכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית), פקודת מס הכנסה (תיקון סעיף 64א2 – קרן השקעות במקרקעין – ע"מ לעודד קרנות ריט להשקיע בבניין להשכרה מוסדית לטווח ארוך), חוק מסמ"ק ( תיקון סעיף 5(ב)(1א) – העברה של בניין בשכירות מוסדית לעסק כמלאי עסקי לאחר שחלפו 4 שנים מיום הרכישה – תהיה פטורה ממס שבח).

לאור האמור לעיל, על יזמים וקבלנים המתכוונים להשקיע בבניינים להשכרה ללמוד היטב את הוראות המסלול החדש אל מול המסלול הקיים ולכלכל צעדיהם בהתאם. משרדנו מלווה משקיעים רבים בתחום ההשכרה למגורים ונשמח לעמוד לרשותכם.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא, ממשרדנו.