בפרק שביעי1 לחוק עידוד, בוצעה תוספת מהותית שעניינה עידוד השכרה למגורים ארוכת טווח (15 שנה לפחות), בשונה מהדין הקיים כיום (5 שנים לפחות).

לתיאור תמציתי של השינוי בחוק כאמור, ראו מבזק 902 שפרסמנו ביום 13.12.2021.

במבזק זה נחדד ונבהיר נקודות בחקיקה החדשה, שלדעתנו אינן נהירות לציבור, והכל בשיא התמצית, ולא בשפה משפטית.

על מנת שלא לבלבל את הקורא מעודף פרטים ומספרים, נתעלם במבזק זה ממצב בו בונה הבניין מכר אותו בתוך תקופת ההשכרה ההכרחית, ל"משכיר ממשיך" (אשר ייטול על עצמו מחויבויותיו על פי החוק של המשכיר הקודם).

הגדרות חשובות (מאוד):

"בניין לשכירות מוסדית" – בניין או חלק מבניין ש-

• הוגשה בקשה לגביו לפני תום הבניה.

• בצרוף היתר בניה.

• יש בו לפחות 10 דירות (באזור לא פריפריאלי).

או לפחות 6 דירות (באזור פריפריאלי).

• לפי הבקשה המוגשת השתכנעה המנהלה כי הדירות המושכרות יושכרו ל- 15 שנים בממוצע לפחות, מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה.

"דירות לשכירות מוסדית"

• באזור לא פריפריאלי – הגבוה שבין:

  • 10 דירות (בבניין או בחלקו המאושר).

  • 66% לפחות מכמות הדירות בבניין (כנ"ל), והמהוות לא פחות מ- 50% משטח הרצפות בו (כנ"ל).

• באזור פריפריאלי – הגבוה שבין:

  • 6 דירות (בבניין או בחלקו המאושר).

  • 30% לפחות מכמות הדירות בבניין (כנ"ל), המהוות לא פחות מ- 30% משטח הרצפות בו (כנ"ל).

"השכרה לטווח ארוך" – שהתקיימו בה שני הבאים:

הסכם שכירות בכתב שיכלול לפחות:

• השכרה למגורי יחיד או משפחה לחמש שנים לפחות, עם אופציה לשוכר, להאריך השכירות לחמש שנים נוספות.

• דמי השכירות משולמים באופן עיתי וללא היוון ומראש.

• נקבעו בהסכם דמי השכירות, והמנגנון לעדכונם לכל תקופת ההסכם.

• השוכר זכאי לצאת מההסכם בתום כל שנה, בהודעה של 90 יום מראש.

ו"המנהל" (מי שמונה לפי חוק התכנון והבנייה, לוועדה מחוזית ע"י שר רלוונטי) יאשר כל שנה כי הדירות הרלוונטיות שימשו בשנה שחלפה, להשכרה לטווח ארוך.

תנאי סף לזכאות להטבות מס לבעל בניין לשכירות מוסדית:

לצורך קבלת הטבות המס שיתוארו בהמשך, חייבים להתקיים שני אלו גם יחד:

• הדירות לשכירות מוסדית בהשכרה לטווח ארוך – הושכרו לתקופה של 5 שנים לפחות בממוצע מתוך 6 השנים לאחר תום הבנייה.

• הדירות לשכירות מוסדית בהשכרה לטווח ארוך – יושכרו לתקופה של 15 שנים לפחות בממוצע, מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה.

תשומת לב:

א. לפי לשון החוק – הדירות להשכרה (לטווח ארוך, בלבד) חייבות להיות מושכרות 5 מתך 6 השנים (בכל תקופת שכירות) וגם 15 מתוך 18 השנים הראשונות, אחרת אין הטבות מס כלל, לרבות לשאר הדירות בבניין!!

ב. משילוב ההגדרות (ונתייחס למשל לאזור לא פריפריאלי) ותנאי הסף לקבלת הטבות המס עולה כי אם בבניין המדובר למשל 10 דירות, הרי שכל 10 הדירות חייבות להיות מושכרות לטווח ארוך.

אם בבניין 15 דירות, חייבים להשכיר לטווח ארוך לפחות 10 דירות, וניתן (ראו להלן) למכור 5 דירות.

פחת:

ללא שינוי מהמצב החוקי כיום – 20%.

דיבידנד:

על הכנסה מדיבידנד בידי יחיד, שמקורה בהכנסה חייבת נטו (לאחר מס חברות) של חברה מהשכרה או מכירה של דירות בבניין לשכירות מוסדית – יחול מס של 20%.

הטבה במס מההכנסה החייבת: (ואנו נאלצים לצטט)

"(ד1) על הכנסתו החייבת של בעל בניין לשכירות מוסדית ממכירה כהגדרתה בסעיף 88 לפקודה (בסעיף קטן זה – מכירה) או מהשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית (בסעיף קטן זה – הדירות), יחולו שיעורי המס כמפורט להלן…;

• אם ההכנסה הופקה ממכירה או מהשכרה של הדירות …. (29% ליחיד ו- 11% לחברה), ובלבד שמתקיימים כל אלה:

• הדירות הושכרו בהשכרה לטווח ארוך לתקופה של חמש שנים לפחות בממוצע מתוך שש השנים שלאחר המועד הראשון להשכרה…;

• הדירות לא נמכרו לפני שחלפו חמש שנים מהמועד הראשון להשכרה";

תשומת לב:

1. בעניין מכירת דירות מוגדר: "מכירה" – כהגדרתה בסעיף 88 לפקודה.

אמנם זו הגדרה פשוטה יותר, אך נזכיר שכל הדירות שימכרו בבניין להשכרה יהיו בחלקן נשוא למיסוי מקרקעין, ולא למיסוי רווח הון לפי הפקודה, ובחלקן ימכרו כמלאי עסקי לפי סעיף 2(1) לפקודה.

גם מועד אירוע המס בעסקת מכר, אינו זהה בהכרח בין מכירה לפי סעיף 88 בפקודה לבין הוראות חוק מסמ"ק.

2. מקריאה מדוקדקת בהוראת הסעיף לעייל עולה כי על מנת להנות משיעורי מס מוטבים על הכנסה חייבת במכר דירות בבניין לשכירות מוסדית (29% ליחיד ו- 11% לחברה, בשכבה הראשונה של 5 השנים הראשונות) – אין למכור אף דירה לפני שחלפו חמש שנים מתום הבנייה, גם דירות המיועדות בכלל למכירה ולא להשכרה!!

כלומר, ניתן למכור את הדירות המיועדות למכירה מבלי לפגוע בהגדרת בניין להשכרה מוסדית או בהטבות המס לדירות המושכרות לטווח ארוך – אך הדירות הנמכרות הללו לא יזכו לשום הטבת מס!!

ברור לכולם שלא לכך כיוונו רשויות המדינה שעמלו קשות על מנת להכניס לספר החוקים, חקיקה מורכבת זו.

מבירור שערכנו השבוע, עם בכירים ברשות המיסים נמסר לנו על ידם כי אמנם זו לא הכוונה, וכי דירות המיועדות למכירה, ניתן למוכרן מייד ולזכות בהטבות המס המלאות בגינן.

כפי שמסרו לנו, הוראת ביצוע מפורטת תוצא בהמשך, ותבהיר שזו הכוונה.

כמו כן יישקל על ידם, האם ישנו צורך בתיקון נוסח החקיקה, כך שהדברים יהיו ברורים וחד משמעיים, על פי כוונת המחוקק כאמור לעייל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה ולרו"ח רונית בר, ממשרדנו.