כאשר עוסק במקרקעין רוכש דירת מגורים, (כמו גם דברי אמנות משומש מסוימים או רכב פרטי משומש) ממי שאינו עוסק (להלן: "פרטי") –  ברי כי מחיר הרכישה מגלם בתוכו את המע"מ, אך מכיוון שהדירה נרכשה מפרטי לא ניתן לקזז מע"מ ברכישה.

בבואו של העוסק למכור את דירת המגורים, האם יצטרך לשלם מע"מ על כל מחיר העסקה, הגם שלא קיזז מע"מ ברכישת הדירה?

או אז הגיע המחוקק לסייע וחוקק סעיף 5(ב) לחוק מע"מ לפיו המס יחול רק על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה.  להלן הסעיף;

(ב)  במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה;

לאחרונה נשאלנו – לגבי עסקאות נוספות שנעשו בדירה שהוחל עליה בעבר סעיף 5(ב), ולהלן החלטת מיסוי מספר 1254/14 התייחסת לנושא.

תמצית העובדות

1. חברה עוסקת ברכישה ומכירה של נכסי נדל"ן ורשומה כ-"עוסק" לצרכי חוק מע"מ.

2. החברה רכשה מס' דירות מגורים מגורמים פרטיים שאינם רשומים כ"עוסק" לצרכי חוק מע"מ (להלן: "העסקה הראשונה").

3. לאחר מכן החברה מכרה את הדירות לחברה אחרת (להלן: "הרוכשת") שעוסקת אף היא במקרקעין ורשומה כ"עוסק" לצרכי חוק מע"מ (להלן: "העסקה השנייה").

4. לאחר תקופה מסוימת הרוכשת מכרה את הדירות לגורמים אחרים (להלן: "העסקה השלישית" ו- "הרוכשים החדשים").

הבקשה

אישור כי גם על מכירת הדירות בעסקאות השנייה והשלישית יחולו הוראות סעיף 5(ב).

החלטת המיסוי

החלת הוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ מחייבת עמידה במספר תנאים:

• דירת מגורים.

• המכירה נעשית בידי עוסק בענף המקרקעין.

• העוסק רכש בעבר את הדירה הנמכרת ממי

 שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק.

אם הדירה נרכשה בעבר מעוסק, קיימת חובה שהעוסק הנ"ל לא היה רשאי, בעת שהוא רכש את הדירה, לנכות את מס התשומות בשל רכישתה הסעיף לא חל במקרים בהם עוסק במקרקעין רוכש דירות, הורס אותן ובונה במקומן דירות חדשות.

החבות במע"מ של העסקאות

העסקה הראשונה

1. עסקת אקראי החייבת במס.

2. על פי תקנה 6ב(א) החייבת במס היא החברה ולכן

על החברה להוציא חשבונית מס עצמית.

3. החברה רשאית לנכות את מס התשומות הכלול בחשבונית הנ"ל.

העסקה השנייה

1. מחיר העסקה יקבע על פי סעיף 5(ב) ויהיה בגובה ההפרש שבין מחיר העסקה הראשונה לבין מחיר העסקה השנייה. חישוב המחיר ייערך לכל דירה בנפרד.

2. החברה תוציא לרוכשת קבלה בגין כל מחיר העסקה וכן חשבונית מס בגובה ההפרש מחיר העסקה החייבת במע"מ.

3. יוצאו קבלה וחשבונית מס בגין כל דירה בנפרד.

העסקה השלישית

1. לפי סעיף 16(1) החייבת במע"מ היא הרוכשת.

2. הרוכשת לא תנכה את מס התשומות הכלול בחשבוניות המס שקבלה מהחברה בגין הדירות הנ"ל.

3. גם על העסקה השלישית יחול סעיף 5(ב) ומחיר העסקה ייקבע לפי ההפרש שבין מחיר העסקה השנייה לבין מחיר מכירת הדירות לרוכשים החדשים.

4. על הרוכשת להוציא לרוכשים החדשים קבלה

   בגין כל מחיר העסקה כפי שנקבע בין הצדדים וכן גם חשבונית מס בגובה ההפרש.

   לפי עמדת רשות המיסים, כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטה זו- תנאי להחלת סעיף 5(ב), גם על העסקה השלישית הוא, שלא יחלפו חמש שנים בין העסקה השנייה לעסקה השלישית.

   משמעויות

   עוסקים רבים בענף המקרקעין רוכשים נכסי נדל"ן לרבות דירות מגורים, מפרטיים.

   בעיות המע"מ מתחילות במכירה, וכמצופה – ברווח.

   ככל שלא ניתן להחיל סעיף 5(ב) על עסקת המכר, והעסקה תתחייב במע"מ עסקאות על מלוא התמורה, עלולה העסקה כולה לצאת בהפסדה של המוכרת אף שמכרה ברווח.

   אנו חוזרים וממליצים בסוגיות מעין אלו, להתייעץ מראש באנשי מקצוע כדי שלא ישולם מע"מ "ביתר".

   למשרדנו ניסיון רב בליווי בסוגיות מע"מ לרבות אלו.

   לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטנית) ענבל שני ולרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.